# グランド・ガーラ大森

- **取得日時**: 2026-05-12
- **掲載元**: SUUMO (https://suumo.jp/chintai/jnc_000107053191/)
- **総合スコア**: 75 / 100
- **判定**: 候補

## 基本情報

| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都品川区南大井３ |
| 最寄駅 | 京急本線 大森海岸駅 徒歩7分 |
| 副最寄駅 | JR京浜東北線 大森駅 徒歩 (要確認) |
| 家賃 | 84,000円 |
| 管理費・共益費 | 8,000円 |
| 総家賃(管理費込) | 92,000円 |
| 敷金 | 1 ヶ月 (84,000円) |
| 礼金 | 2 ヶ月 (168,000円) |
| 仲介手数料 | 1 ヶ月 (要確認) |
| 保証会社 | 必須 (要確認) |
| 火災保険 | 不動産会社指定の見込み |
| 鍵交換費用 | 要確認 |
| 初期費用合計 (概算) | 約 430,000円 (礼金2ヶ月効果が大) |
| 契約期間 | 2年 (要確認) |
| 更新料 | 要確認 |
| 入居可能日 | 要確認 |

## 部屋

| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 間取り | 1K |
| 専有面積 | 21.46 ㎡ |
| 所在階 / 階数 | 7階 / 全13階 (地下1階あり) |
| 向き | 不明 (要確認) |
| 築年 | 2011年2月 (築14年) |
| 構造 | RC造 (鉄筋コンクリート) |

## 設備

| 項目 | 状態 | 備考 |
|---|:---:|---|
| オートロック (必須) | ✓ | |
| バス・トイレ別 (必須) | ✓ | |
| 2階以上 (必須) | ✓ | 7階 |
| RC/SRC (必須) | ✓ | RC造、耐火構造・耐震構造 |
| 南向き (加点) | ✗ | 向き未公表 |
| コンロ2口以上 (加点) | ✓ | 2口コンロ |
| 快特・特急停車駅 (加点) | ✗ | 大森海岸は普通停車のみ |
| モニタ付きインターホン | ✓ | TVインターホン |
| 防犯カメラ | ✓ | |
| 宅配ボックス | ✓ | |
| 室内洗濯機置場 | ✓ | |
| 独立洗面台 | ✓ | 洗面所独立・洗面化粧台 |
| エアコン | ✓ | エアコン全室 |
| 収納 | あり | 全居室収納、シューズボックス |
| バルコニー (こだわりなし) | ✓ | バルコニーあり |
| ペット可 | ✗ | 記載なし |
| 楽器可 | ✗ | 記載なし |

## アクセス

| 駅 | 所要時間 | 経路 |
|---|---|---|
| 品川駅まで | 約9分 | 京急本線 普通 |
| 横浜駅まで | 約23分 | 京急本線 普通+乗換 |
| 大森駅(JR)まで | 徒歩約10分 | 京浜東北線使用可 |
| 羽田空港 | 約20分 | 京急空港線 (京急蒲田乗換) |

## 治安・周辺環境

- **エリア治安レーティング**: 普通
- **犯罪情報マップ確認**: 2026-05-12 時点（エリアメモ `research_area/品川区南大井.md` を参照）
  - 品川区全体は東京23区の中で犯罪認知件数が少なめ
  - 南大井3丁目は南大井2に隣接、JR大森駅南側〜大森海岸駅の住宅・小規模商業混在エリア
  - 大森海岸駅前・JR大森駅前ともに交番あり
- **ハザード**:
  - 洪水浸水想定: 立会川流域に一部浸水想定あり、南大井3は概ね想定外〜0.5m未満
  - 土砂災害: 該当なし
  - 津波: 品川浦からの浸水想定区域 (南大井北部の海岸寄り)、南大井3は内陸寄りで影響限定
  - 高潮: 想定区域あり (海岸寄り)
  - 地震揺れやすさ: 中
- **夜道**: 大森海岸駅〜南大井3への動線は住宅街+小規模商業エリア。駅前・JR大森駅前ともに明るく、商業エリアを経由するため夜も比較的安心。徒歩7分の距離なら街灯整備済みの動線確保可能
- **周辺施設**:
  - 最寄交番: 大森海岸駅前交番 徒歩 7分
  - スーパー: ライフ大森店、まいばすけっと 徒歩圏
  - コンビニ: 駅周辺・大通り沿いに複数
  - 商業: アトレ大森・JR大森駅商業エリアまで徒歩約10分
  - 公園: しながわ区民公園、しながわ水族館
- **騒音源**: 京急本線高架沿い・第一京浜の影響可能性
- **口コミ要約**: 品川区南大井は犯罪認知件数少なめで住宅街、女性一人暮らしの口コミも比較的好評

## 周辺環境まとめ

京急大森海岸駅とJR大森駅の中間、南大井3丁目の住宅・小規模商業混在エリアに位置する13階建てRC造マンション7階。品川区の犯罪認知件数の少なさ、JR大森のアトレ・京急大森海岸の徒歩圏アクセス、しながわ区民公園・水族館などの公園リソースが揃う住みやすいエリア。大森海岸は普通停車のみで快特・特急加点はないが、品川9分という都心アクセスは安定。

- **治安・夜道**: 治安レーティング普通。大森海岸駅前交番・JR大森駅前交番ともに徒歩圏、品川区全体で犯罪認知件数少なめ。駅〜物件動線は街灯整備済み、夜も商業エリアを経由する区間が多く比較的安心。
- **生活利便**: 駅徒歩7分、ライフ大森店・まいばすけっと等のスーパー徒歩圏。アトレ大森まで徒歩10分で大型商業も活用可能。しながわ区民公園で日常的なリフレッシュ環境も整う。
- **騒音・環境ストレス**: 京急本線高架・第一京浜の影響可能性。13階建ての7階で道路騒音は緩和されるが、内見時に確認推奨。
- **災害リスク**: 立会川流域の浸水想定は南大井3にほぼ影響なし。津波・高潮の想定区域は北部海岸寄りで南大井3は内陸寄り。7階居住で全災害リスクは大幅緩和。
- **このエリア特有の注意点**: 大井競馬場開催日は通行人増。しながわ水族館・区民公園は週末家族層多め。日常生活は問題ないが、駅東口側の倉庫・古い住居混在エリアは夜寂しめなので物件位置と動線確認。

## スコア内訳

| 評価軸 | 配点 | 取得 | コメント |
|---|---|---|---|
| 家賃 (12万円との余裕) | 20 | 16 | 9.2万 (8〜10万円帯) |
| 駅徒歩 (短いほど高得点) | 15 | 12 | 徒歩7分 |
| 治安レーティング | 25 | 18 | 普通 |
| ハードフィルタ充足 | 15 | 15 | 全項目充足 |
| ソフト加点 | 15 | 7 | 向き不明(0)+2口コンロ(5)+優等停車なし(0)、内見後上方修正可 |
| 築年 | 5 | 3 | 築14年 |
| 専有面積 | 5 | 2 | 21.46㎡ |
| **合計** | **100** | **73** | 設備充実だが優等停車駅でない点が痛い |

## 良い点 / 気になる点

### 良い点
- 品川区で犯罪認知件数少なめ、住宅街で女性一人暮らし向き
- 7階居住で防犯・浸水・騒音いずれも有利
- 独立洗面台・宅配ボックス・防犯カメラ・モニタ付インターホン完備
- 13階建ての RC造で構造的に安心、耐火・耐震構造明記
- アトレ大森・しながわ区民公園など生活リソース豊富

### 気になる点
- 礼金2ヶ月で初期費用がやや膨らむ (敷礼3ヶ月分)
- 向き未公表 (内見時必確認)
- 大森海岸駅は普通停車のみで都心アクセスは品川9分が最速
- 京急高架・第一京浜の騒音可能性
- 大井競馬場開催日の通行人増

## 内見時のチェック項目

- 駅から実際に夜歩いてみる
- 向き・採光状況の確認
- 共用部の清潔さ・郵便受けの管理状態
- 隣接住戸の生活音
- 京急高架・第一京浜からの騒音 (7階での体感)
- 鍵の種類 (カードキーあり)
- インターネット環境
- 礼金交渉余地の確認 (募集期間が長い場合)

## 情報源

- SUUMO: https://suumo.jp/chintai/jnc_000107053191/ (取得日: 2026-05-12)
- エリアメモ: `research_area/品川区南大井.md`

## 備考

- SUUMO 一覧では「ルーブル大森伍番館」名義で出現したが、詳細ページの canonical 物件名は「グランド・ガーラ大森」。グランド・ガーラ大森を建物本名として記載。
- 募集中の部屋情報は変動するため、内見問合せ前に最新の空室状況を確認。