# 菱和パレス南大井

> **このファイルは除外物件のメモです**
> - 除外理由: bath_toilet_unverified (likely 3-unit, building older than 30y)
> - 除外日時: 2026-05-11
> - ユーザーが判断を覆したくなったら index.md の比較表に手動で復活させる

- **取得日時**: 2026-05-11
- **掲載元**: SUUMO (https://suumo.jp/chintai/jnc_000106822183/)
- **総合スコア**: 71 / 100
- **判定**: 除外

## 基本情報

| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都品川区南大井１ |
| 最寄駅 | 京急本線 立会川駅 徒歩2分 |
| 副最寄駅 | 京急本線 鮫洲駅 徒歩12分 |
| 家賃 | 80,000円 |
| 管理費・共益費 | 0円 |
| 総家賃(管理費込) | 80,000円 |
| 敷金 | 8万円 |
| 礼金 | 8万円 |
| 仲介手数料 | 要確認（一般的に賃料1ヶ月） |
| 契約期間 | 普通借家 2年 |
| 入居可能日 | 相談 |

## 部屋

| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 間取り | 1K |
| 専有面積 | 18.9 ㎡ |
| 所在階 / 階数 | 4階 / 全10階 |
| 向き | - |
| 築年 | 1996年9月（築30年） |
| 構造 | SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造） |

## 設備

| 項目 | 状態 | 備考 |
|---|:---:|---|
| オートロック (必須) | ✓ | |
| バス・トイレ別 (必須) | △ | 詳細ページで未確認、内見/問合せで要確認 |
| 2階以上 (必須) | ✓ | 4階 |
| RC/SRC (必須) | ✓ | SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造） |
| 南向き (加点) | ✗ | - |
| コンロ2口以上 (加点) | ? | 不明（要確認） |
| 快特・特急停車駅 (加点) | ✗ | 京急本線 立会川駅 |
| モニタ付きインターホン | ? | 不明な場合は要確認 |
| 防犯カメラ | ✓ | |
| 宅配ボックス | ✓ | |
| 室内洗濯機置場 | ? | 要確認 |
| 独立洗面台 | ? | 要確認 |
| エアコン | ? | 要確認 |
| 収納 | ? | 要確認 |
| バルコニー (こだわりなし) | ? | 評価対象外 |

## アクセス

| 駅 | 所要時間 | 経路 |
|---|---|---|
| 品川駅まで | 約7 分 | 京急本線（種別による） |
| 横浜駅まで | 約16 分 | 京急本線（種別による） |

## 治安・周辺環境

- **エリア治安レーティング**: 普通
- **エリア調査メモ**: [品川区南大井](../../research_area/品川区南大井.md)
- **犯罪情報マップ確認**: 2026-05-11時点（神奈川県警／警視庁）
- **詳細**: 上記エリアメモを参照（侵入窃盗・性犯罪・ひったくりの定量メモ含む）
- **ハザード**:
  - 洪水浸水想定: 立会川流域一部、概ね0〜0.5m
  - 津波: 海岸寄りに想定区域あり、要確認
  - 土砂災害: 区域外
  - 地震揺れやすさ: 中
- **夜道**: 駅から物件までの徒歩ルートをGoogle マップで <住所> を検索して、夜のストリートビュー・コンビニ位置・街灯密度を内見前に必ず確認
- **周辺施設**:
  - 詳細は 品川区南大井.md を参照（スーパー・コンビニ・交番・病院の徒歩分まとめ）
- **騒音源**: 京急本線高架沿い物件の場合は内見で要確認
- **口コミ要約**: マンションノート・スマイティ等で物件名検索を推奨。（このスキルでは物件単独の口コミは未収集）

## 周辺環境まとめ

立会川駅徒歩2分、東京都品川区南大井3丁目に位置。JR大森駅と京急大森海岸駅の中間で、しながわ水族館・大井競馬場が徒歩圏内。品川区は東京23区の中で犯罪認知件数が少なめで全体に **普通〜良好** の治安。海岸寄りに津波想定区域があるため、ハザードマップで物件位置の確認が望ましい。アトレ大森・JR大森駅商業エリアまで徒歩約7分で、買い物・飲食の利便性は高い。

- **治安・夜道**: 普通。大森海岸駅前・JR大森駅前ともに交番あり。大森駅東口（海岸寄り）は夜寂しめ、JR大森駅西口側のアトレ・ジュエリー街経路を選ぶと安心。
- **生活利便**: アトレ大森・JR大森駅商業エリア徒歩7分。ライフ大森店・まいばすけっとが徒歩圏。しながわ区民公園・しながわ水族館も徒歩圏で休日も楽しめる。
- **騒音・環境ストレス**: 京急本線高架・首都高速羽田線が近く、大通り沿い物件は交通騒音を内見で確認。
- **災害リスク**: 海岸寄りに津波想定あり、立会川流域は浸水想定一部。本物件は2階以上で実害可能性は低いが、ハザードマップで物件位置を必ず確認。
- **このエリア特有の注意点**: 大井競馬場開催日は周辺に通行人増。海岸寄りはやや古い住宅・倉庫混在で夜は寂しめなのでルート選定に注意。

## スコア内訳

| 評価軸 | 配点 | 取得 | コメント |
|---|---|---|---|
| 家賃 (12万円との余裕) | 20 | 20 | 総家賃 80,000円 |
| 駅徒歩 | 15 | 15 | 2分 |
| 治安レーティング | 25 | 18 | 普通 |
| ハードフィルタ充足 | 15 | 15 | |
| ソフト加点 | 15 | 0 | 向き=- / 駅種別 |
| 築年 | 5 | 2 | 築30年 |
| 専有面積 | 5 | 1 | 18.9㎡ |
| **合計** | **100** | **71** | |

## 良い点 / 気になる点

### 良い点
- 駅徒歩2分の好立地
- 総家賃80,000円（12万円予算に大きく余裕）
- 宅配ボックス完備
- 防犯カメラ設置
- SRC造で耐震・防音良好

### 気になる点
- バス・トイレ別が詳細ページで未確認、内見/問合せで要確認
- 向きが-で日当たり要確認
- コンロ口数が不明（要確認）
- 築30年で水回り・設備の劣化を内見で確認

## 内見時のチェック項目

- 駅から実際に **昼夜両方** 歩いてみる（街灯密度・人通り・コンビニ位置）
- 共用部の清潔さ・郵便受けの管理状態（管理体制の指標）
- バス・トイレ別の実物確認（特に詳細未確認の物件）
- 隣接住戸の生活音が聞こえるか（壁の薄さ・床の遮音）
- 水回りの劣化具合（特に築15年以上）
- 鍵の種類（ディンプルキー / 通常）
- インターネット環境（回線種別、速度、無料か別契約か）
- ハザードマップで物件位置の浸水想定深を確認

## 情報源

- SUUMO: https://suumo.jp/chintai/jnc_000106822183/ （取得日: 2026-05-11）
- 不動産会社: SUUMOページから問合せ

## 備考

- 物件名・所在地・賃料は SUUMO 掲載時点（2026-05-11取得）の情報。問合せ時に必ず空室確認を。
- 写真・室内動画は SUUMO のものに依存。リフォーム前のものが残っている可能性。
- バス・トイレ別の確認が詳細ページで取れていない。問合せで「3点ユニットではないか」を確認すること。