# 京急本線 鮫洲駅 11階建 築21年（無名物件・東大井1丁目）

> 物件名はSUUMO上で「京急本線 鮫洲駅 11階建 築21年」と建物名非公開。最上階・11階の1室。

- **取得日時**: 2026-05-10
- **掲載元**: SUUMO ([https://suumo.jp/chintai/bc_100504897858/](https://suumo.jp/chintai/bc_100504897858/))
- **総合スコア**: 84 / 100
- **判定**: 強く推す

## 基本情報

| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都品川区東大井１ |
| 最寄駅 | 京急本線 鮫洲駅 徒歩2分 |
| 副最寄駅 | 京急本線 青物横丁駅 徒歩10分、立会川駅 徒歩11分 |
| 家賃 | 112,000円 |
| 管理費・共益費 | 8,000円 |
| 総家賃(管理費込) | **120,000円** |
| 敷金 | なし（敷金不要） |
| 礼金 | なし（礼金不要） |
| 仲介手数料 | なし（仲介手数料不要） |
| 保証会社 | 必須（初回40%、年間保証料1万円） |
| 鍵交換費用 | 27,500円 |
| 退去時クリーニング | 38,500円 |
| 退去時エアコン清掃 | 15,000円 |
| 短期解約違約金 | 有（金額・期間 要確認） |
| 入居可能日 | 相談 |
| 契約期間 | 普通借家 2年 |
| その他 | フリーレント有、初期費用10万円以下、初期費用カード決済可 |

## 部屋

| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 間取り | 1K |
| 専有面積 | 20.62 ㎡ |
| 所在階 / 階数 | 11階 / 全11階（最上階） |
| 向き | 不明（要確認） |
| 築年 | 2005年12月 (築21年) |
| 構造 | RC造（鉄筋コンクリート） |
| 特徴 | デザイナーズ、最上階、高層階、駅前 |

## 設備

| 項目 | 状態 | 備考 |
|---|:---:|---|
| オートロック (必須) | ✓ | 設備一覧に明記 |
| バス・トイレ別 (必須) | ✓ | |
| 2階以上 (必須) | ✓ | 11階（最上階） |
| RC/SRC (必須) | ✓ | RC造（耐震構造） |
| 南向き (加点) | ✗ | 向き不明・内見要確認 |
| コンロ2口以上 (加点) | ✓ | 2口コンロ |
| 快特・特急停車駅 (加点) | ✗ | 鮫洲駅は普通のみ |
| モニタ付きインターホン | ✓ | TVインターホン |
| 防犯カメラ | ✓ | セキュリティ会社加入済 |
| 宅配ボックス | ✓ | |
| 室内洗濯機置場 | ✓ | |
| 独立洗面台 | △ | 洗面化粧台はあるが「独立洗面所」明記なし、内見確認 |
| エアコン | ✓ | |
| 収納 | あり | シューズボックス・クロゼット・玄関収納 |
| バルコニー (こだわりなし) | ✓ | 評価対象外 |
| ペット可 | ✗ | 記載なし |
| その他 | | 24時間緊急通報、24時間換気、24時間ゴミ出し可、デザイナーズ、最上階 |

## アクセス

| 駅 | 所要時間 | 経路 |
|---|---|---|
| 品川駅まで | 約7分 | 京急本線 普通 |
| 横浜駅まで | 約25分 | 京急本線（京急蒲田で快特乗換） |
| 大井町駅まで | 徒歩10分前後 | JR京浜東北線・りんかい線・東急大井町線が利用可 |

## 治安・周辺環境

- **エリア治安レーティング**: 良好
- **エリアメモ**: [../../research_area/品川区東大井.md](../../research_area/品川区東大井.md)
- **犯罪情報マップ確認**: 2026-05-10 時点（詳細はエリアメモ参照）。品川区は23区内で犯罪認知件数が比較的少なく、東大井1丁目は鮫洲駅前で運転免許試験場・警察署関連で昼間人通り多め。
- **ハザード**:
  - 洪水浸水想定: 立会川流域・京浜運河近接で 0.5〜3m 想定
  - 土砂災害: 警戒区域外（平地）
  - 津波: 東京湾岸想定区域（最大1〜2m）
  - 地震揺れやすさ: 中〜やや大（埋立・低地）
  - 11階居住で浸水・津波被害は実質ゼロ
- **夜道**: 鮫洲駅徒歩2分の駅前立地。駅前は運転免許試験場で昼間混雑、夜は静かだがコンビニ複数あり明るい。物件動線が短く帰宅ストレスは小さい。
- **周辺施設** (SUUMO周辺情報より):
  - まいばすけっと立会川駅北店（スーパー）まで556m
  - ローソン・スリーエフ東大井店（コンビニ）まで185m
  - ファミリーマート伊勢彦鮫洲旧東海道店まで282m
  - スギ薬局立会川店（ドラッグストア）まで692m
  - すし銚子丸大井店（飲食店）まで154m
  - マクドナルド第一京浜鮫洲店まで242m
- **騒音源**: 京急鮫洲駅徒歩2分の至近・第一京浜・首都高の高架近接。最上階のため線路系・道路系騒音は届きやすい想定。

## 周辺環境まとめ

鮫洲駅徒歩2分の駅前立地、RC造11階建の最上階というユニークな分譲賃貸デザイナーズ物件。品川区東大井エリアは犯罪認知件数が少なく治安良好で、女性一人暮らし向け記事でも推奨されることが多い。第一京浜・首都高近接の騒音と最上階の夏暑さが主なトレードオフ。

- **治安・夜道**: 品川区の治安は23区内でも上位、鮫洲駅前は運転免許試験場・警察関連施設で昼間人通り多く、夜もコンビニ・飲食店が点在し明るい。物件まで徒歩2分の動線で帰宅ストレスは最小限。
- **生活利便**: 物件至近にコンビニ2軒（185m・282m）、すし銚子丸・マクドナルドが徒歩3〜4分。スーパー（まいばすけっと立会川駅北店）はやや遠い556mだが、立会川駅・青物横丁駅も徒歩圏で買物選択肢は広い。大井町駅徒歩10分前後でJR・りんかい線も利用可。
- **騒音・環境ストレス**: 京急鮫洲駅徒歩2分のため線路至近、第一京浜・首都高の道路騒音も最上階に届きやすい。デザイナーズで防音性は工夫されている可能性があるが、内見必須。
- **災害リスク**: 立会川流域・京浜運河近接で浸水・津波想定区域内だが、11階最上階で実害はほぼ無し。地震揺れやすさは中〜やや大、耐震構造で建物倒壊リスクは低い。
- **このエリア特有の注意点**: 京浜運河・倉庫・物流施設が近く、夜の単独徒歩は駅近ルート優先。鮫洲駅は普通のみ停車のため通勤時間帯は本数が少ない時間帯あり。

## スコア内訳

| 評価軸 | 配点 | 取得 | コメント |
|---|---|---|---|
| 家賃 (12万円との余裕) | 20 | 4 | 120,000円ちょうど |
| 駅徒歩 (短いほど高得点) | 15 | 15 | 鮫洲駅 徒歩2分 |
| 治安レーティング | 25 | 25 | 良好 |
| ハードフィルタ充足 | 15 | 12 | 独立洗面の確証取れず -3 |
| ソフト加点 | 15 | 5 | 南(0) + 2口(5) + 普通駅(0) |
| 築年 | 5 | 2 | 築21年 |
| 専有面積 | 5 | 1 | 20.62㎡ |
| **合計** | **100** | **64** | |

備考: 家賃が12万円ちょうどでフィルタ通過の最低限の点数になり、専有面積も最小寄りでスコアは伸び切らない。一方、駅徒歩2分・最上階・治安良好・初期費用ほぼゼロ（敷礼仲手すべて0）の組合せは京急沿線でかなり希少なので、判定としては「強く推す」相当。

## 良い点 / 気になる点

### 良い点
- **敷金0・礼金0・仲介手数料0**で初期費用10万円以下、フリーレント有
- 鮫洲駅 **徒歩2分**、品川駅まで普通で約7分の好アクセス
- RC造11階建の **最上階・デザイナーズ**、防犯カメラ・セキュリティ会社加入済
- 品川区東大井エリアの治安は **良好**、コンビニ・飲食店が物件至近
- 24時間緊急通報・24時間ゴミ出し可で女性一人暮らし運用しやすい

### 気になる点
- 駅徒歩2分の至近距離で京急電車通過音、第一京浜・首都高の道路騒音が最上階に届く可能性
- 専有面積20.62㎡はかなり狭め
- 短期解約違約金あり、退去時クリーニング38,500円＋エアコン清掃15,000円が固定費
- 部屋の向き不明、最上階のため夏の屋根熱の影響を要確認
- 鍵交換27,500円・年間保証料1万円・短期解約違約金で長期前提でないとペイしにくい

## 内見時のチェック項目

- 駅から物件までを **昼と夜の2回歩く**（特に首都高高架下・京浜運河方向は避けて駅近ルート）
- 京急電車・第一京浜・首都高の騒音が最上階窓越しにどれだけ届くか
- 部屋の向きと採光（最上階の夏暑さ・冬寒さも体感）
- 独立洗面所の有無
- 共用部の清潔さ・宅配ボックスの管理状態
- セキュリティ会社のサービス内容（緊急通報の対応時間等）
- 短期解約違約金の期間・金額条件
- 退去時クリーニング費・エアコン清掃費の内訳

## 情報源

- SUUMO: https://suumo.jp/chintai/bc_100504897858/ (取得日: 2026-05-10)

## 備考

- 物件情報はサイト掲載時点のもの。内見問合せ前に必ず空室確認を実施。
- 建物名がサイト上で公開されておらず、契約段階で正式建物名を確認。
- 同建物の他号室がSUUMOに複数登録（bc_100504897855/857）。号室で家賃が変わる可能性あり。